目次

• ○  生駒市で擁壁を伴う住宅の解体のポイント！売却するには解体した方が良い？
• ○  生駒市の住宅事情と擁壁の関係
• ・擁壁のある住宅を売却する際の課題
• ・解体することで売れやすくなるケース
• ・解体せずに売った方がよいケース
• ・生駒市における擁壁付き住宅の解体費用目安
• ○  解体・売却前にすべき3つのステップ
  
• ・まとめ：擁壁付き住宅の売却は「調査＋戦略」が成功のカギ！
• ○  ＵＫ工業のWeb限定春のキャンペーンを利用しよう！
• ・Web限定『UK工業🌸春の感謝祭』実施中！2025.3.8(土)～4.25（金）※Webを見て頂いた方限定
• ○  おわりに

生駒市で擁壁を伴う住宅の解体のポイント！売却するには解体した方が良い？

奈良県生駒市は、豊かな自然と大阪へのアクセスの良さから、住宅地として高い人気を誇っています。
一方で、生駒市は傾斜地が多いため、擁壁を伴う住宅が少なくありません。
こうした物件を売却する場合、「建物を解体して更地にした方が売れやすいのか？」と悩む方も多いでしょう。

本記事では、生駒市における擁壁付き住宅の解体や売却の判断ポイント、解体費用の相場、擁壁の安全性と法的チェックの重要性などを徹底解説します。

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生駒市の住宅事情と擁壁の関係

【傾斜地が多い生駒市】
生駒市は、生駒山のふもとに位置しており、起伏に富んだ地形が特徴です。
そのため、住宅地の中には高低差のある土地が多く、**擁壁（ようへき）**と呼ばれるコンクリートや石積みで作られた「土留め構造物」が必要な物件が数多く存在します。

擁壁によって宅地が形成されている場合、土地の安定性は保たれますが、売却や建て替えの際には注意すべき点が増えます。

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擁壁のある住宅を売却する際の課題

1. 【擁壁の老朽化と安全性】
長年にわたって風雨にさらされた擁壁は、ひび割れ・排水不良・傾斜などの劣化が発生することがあります。
これらは安全性の懸念や建築基準法違反の可能性をはらんでおり、買主にとっては大きなリスクです。

買主側が再建築を希望しても、擁壁の状態次第では建築許可が下りないケースもあります。


2. 【擁壁の法的適合性】
現在の法律に適合していない古い擁壁（例：昭和30〜50年代築）は、「既存不適格建築物」とされることがあります。
これがあると、建て替えの自由度が制限されるため、買い手の候補が絞られてしまうのです。


3. 【解体・再建築時のコスト増加】
擁壁があることで、解体作業が複雑になります。
重機が使えない、隣接地との境界に制限があるなど、通常より高額な解体費用が必要になるケースが多く見られます。
加えて、再建築時に擁壁の補強工事が求められると、数百万円単位の追加費用が発生することも。

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解体することで売れやすくなるケース

では、擁壁のある住宅を解体して更地にすれば売れやすくなるのでしょうか？
以下のような条件が揃っている場合は、解体してから売ることでスムーズな取引が期待できます。


1. 【建物が老朽化している】
築40年を超えるような古家で、内装・外装ともに著しく劣化している場合、買主はほぼ100%建て替えを想定します。
古家付きだと「解体費用を自己負担しなければならない」と敬遠されるため、更地にしておくことで買い手の心理的ハードルが下がるのです。


2.【 土地の立地が良い】
生駒駅周辺や東生駒、学研北生駒周辺、学研奈良登美ヶ丘周辺、鹿ノ台、南生駒、小瀬町、俵口町など、人気の高いエリアであれば、土地の需要があるため、更地で自由に建築できる方が魅力的です。


3.【 擁壁の状態が良好】
擁壁に大きなひび割れや傾斜が見られず、安全性・法適合性が確認できている場合、更地としてスムーズに売却が可能です。

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解体せずに売った方がよいケース

ただし、すべての擁壁付き住宅を更地にすべきとは限りません。
以下のような条件に当てはまる場合は、建物を残して売却する方が合理的です。

1. 【建物の状態が良好】
築20年前後で、室内も丁寧に使われている場合は、リフォーム前提の購入を検討する層に訴求できる可能性があります。
近年は「リノベーション住宅」への関心が高まっているため、無理に解体しない選択も有効です。


2. 【解体費用が高額】
擁壁の規模や立地によっては、解体費用が150〜300万円以上かかるケースもあります。
この負担を売主側で先に背負うより、「古家付き土地」として相場よりやや安めに売り出した方が、結果的にコストパフォーマンスが高くなることも。


3.【住宅ローン控除が適用される可能性】
中古住宅として売却すれば、買主が住宅ローン控除を受けられる可能性があります（築年数等の条件を満たす場合）。更地では適用外となるため、税制面の優遇を活かせる物件であれば建物を残す判断も有利です。

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生駒市における擁壁付き住宅の解体費用目安

解体費用は物件ごとの条件により大きく異なりますが、生駒市の相場感は以下のとおりです。


【一般的な参考価格】
◆木造住宅：「坪単価」約3〜5万
一般的な住宅で延床30坪前後の場合、90〜150万円程度

◆RC造擁壁のある住宅：「坪単価」約6〜10万円
擁壁処理や重機制限がある場合は費用増

◆擁壁補強・撤去 数十万円〜数百万円
新基準適合のための追加工事が発生することも
また、アスベスト含有建材の有無や、隣地との境界距離によっても見積もりが変動するため、必ず現地調査が必要です。

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解体・売却前にすべき3つのステップ

1. 【擁壁の現状確認と調査】
まずは擁壁の状態を確認し、必要に応じて建築士や解体業者に調査依頼をしましょう。
建築基準法に適合しているか、再建築可能かなどを把握することで、売却戦略を立てやすくなります。


2. 【解体費用の見積もりを取る】
複数の業者から見積もりを取り、相場感や施工の難易度を把握しましょう。
生駒市周辺に詳しい解体業者であれば、地形や条例にも精通しているため、安心して任せることができます。


3. 【不動産会社と売却プランを相談】
擁壁付き住宅の売却は、地域事情に詳しい不動産会社との連携が不可欠です。建物を残す・解体する両面からの査定を受け、もっとも利益が出やすい方法を選ぶことが成功のカギです。

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まとめ：擁壁付き住宅の売却は「調査＋戦略」が成功のカギ！

生駒市で擁壁を伴う住宅を売却する際は、建物を解体するかどうかを慎重に判断する必要があります。
立地・建物の状態・擁壁の安全性・解体費用など、さまざまな要素を比較検討したうえで、「売りやすい形」に整えてから売り出すことが重要です。

「解体した方がいいのか分からない」「擁壁が問題になるのでは…？」とお悩みの方は、まずは専門家に現地調査を依頼し、客観的なアドバイスを受けてみてください。

売却成功の第一歩は、正しい情報と判断から。将来の資産価値を最大限に引き出すためにも、焦らず一歩ずつ準備を進めましょう。

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おわりに

今回は【生駒市で擁壁を伴う住宅の解体のポイント！売却するには解体した方が良い？】と題して、

生駒市に多く見られる擁壁を伴う住宅の解体について、解体のポイントや売却時のメリットなどをまとめています。(^^)

生駒市で解体を検討されている方は、是非参考にしてください。(●'◡'●)

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