目次

• ○  「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」について
• ・「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」とは何か
• ・「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」適用要件とは？
• ・特例を適用するための要件とは？
• ○  特例延長と要件緩和の令和9年まで延長！
• ・「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」の必要書類
• ・「空き家特例チェックシート」で事前に確認しておこう！
• ○  終わりに

「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」について

【令和5年度税制改正】

令和5年度税制改正により、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」の適用期限が令和9年12月31日までとなり、４年延長されました。


さらに、令和6年1月1日以降の譲渡においては、相続人が3人以上いる場合の特別控除額が減額されることになり、耐震リフォーム・除却要件についても緩和さることになりました。

「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」とは何か

この特例は、被相続人（以下「亡くなった人」）が居住していた家屋やその土地を一定期間内に売却し、一定の条件を満たす場合、最高で3000万円の控除が譲渡所得から行えます。


正式には「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」と呼ばれ、通称「空き家特例」とも言われています。


空き家に係る譲渡所得の計算は、土地や建物を売却した価格から取得費と譲渡費用を差し引いて行われ、この特例を適用することで税金を節約できるメリットがあります。



取得費とは、不動産の購入代金や購入手数料、改良費用などが含まれ、建物の取得費は所有期間中の減価償却費を差し引いた金額で計算されます。


譲渡費用とは、不動産売却に関する支出した費用などが含まれ、測量費、仲介手数料などがそれに含まれます。


土地や建物の取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として扱うことができますが、取得費が明確でない場合は逆に税額が高くなる可能性もあります。

「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」適用要件とは？

まず、対象となる「亡くなった人の居住用家屋」（以下「空き家」）とは、相続の開始の直前時点において、亡くなった人が居住のために使用していた家屋を指し、下記の3要件を全て満たす必要があります。


①昭和56年5月31日以前に建築されていること。

②区分所有建物登記がされていないこと。

③相続の開始の直前において、亡くなった人以外に居住者がいなかったこと。

特例を適用するための要件とは？

特例を適用するための要件は下記の通り。


・譲渡人が相続または遺贈により空き家を取得していること。


・空き家のみ、または空き家と敷地を売却する場合は、相続の時点から譲渡時点まで事業、貸付け、居住などに使用されず、
　譲渡時に一定の耐震基準を満たしていること。


・相続または遺贈により取得した空き家を解体した場合も、相続の時点から譲渡時点まで事業、　貸付け、居住などに使用
　せず、解体後も他の建物や構築物を建てていないこと。


・相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売却すること。


・売却代金が1億円以下であること（相続人が複数の場合は、合算した売却代金が1億円以下であること）。


・特例や特別控除など他の税制上の優遇措置を受けていないこと。


・同一の亡くなった人からの相続または遺贈により取得した空き家について、空き家特例の適用を受けていないこと。


・空き家の売却先が特別の関係にある人（例：親子、夫婦など）でないこと。



上記が適用の要件となっていますので、相続した空き家については適用の対象となるのか、十分留意することが肝心です。

特例延長と要件緩和の令和9年まで延長！

「空き家特例」の適用期限が、令和9年（2027年）12月31日まで延長されることとなりました。


また、現行制度では譲渡前に耐震改修や建物の取り壊しが必要でしたが、令和6年（2024年）1月以降の譲渡については、譲渡日の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行えば特例を利用できます。


ただし、相続人が3人以上いる場合の特別控除額は、3000万円から2000万円に減額されます。


これらの改正に鑑み、状況に応じて譲渡の方策を検討することが重要です。

「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例」の必要書類

空き家特例を適用するには、以下の書類を確定申告書に添付する必要があります。

①【譲渡所得の内訳書】

②【売却した空き家等の登記事項証明書】※下記の3つの事項が明記されているもの
　　・売却者が亡くなった人から相続または遺贈により取得したものであること
　　・昭和56年5月31日以前に建築された空き家であること
　　・区分所有建物登記がないこと

　　※不動産番号を「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産にかかる不動産番号等の明細書」に記載した場合は、
　　　添付の省略可。

③【被相続人居住用家屋等確認書】※空き家の所在地を管轄している市区町村長から取得したもの

④【耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書のコピー】
　※相続または遺贈により取得した空き家を取り壊してその敷地等を売却した場合は不要

⑤【売買契約書のコピーなど、売却代金が1億円以下であることを示す書類】

「空き家特例チェックシート」で事前に確認しておこう！

適用要件や必要書類については、国税庁、都道府県の市町村などが公表しているので、事前に確認しておくことが良いでしょう。


また、空き家特例の手続きをする上で、必要書類を添えて確定申告を行ったり、特例の適用を受けるためには、細かな要件に対応していく必要があります。


要件を満たすことができなかった場合は、特例が適用されず税額が増加する可能性もあるため、慎重に対応することが必要です。


適用を受ける際には、国税庁や各都道府県の税務署、また税理士さんなど専門家の方に相談してみるのが良いでしょう。

終わりに

今回は【空き家に係る譲渡所得の3000万円特別控除の特例って何？】と題して、解説させて頂きました。(^^)



空き家を相続された方に少しでもお役に立てましたら幸いです。



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